Ausgabe 4/2002, Seite 10

Wie schnell kann künftig gekündigt werden?

Im Grundsatz gilt, dass ab dem 1. September 2001 der Mieter immer mit der so genannten Drei-Monats-Frist kündigen darf (spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats). Die Kündigungsfrist für den Vermieter ist dagegen gestaffelt: Seine Kündigungsfrist verlängert sich auf sechs Monate, wenn das Mietverhältnis schon fünf Jahre besteht und auf neun Monate, wenn das Mietverhältnis acht Jahre und länger dauert. Viel wichtiger als die neuen Regelungen sind in den nächsten Jahren aber die Ausnahmen.

Welche Ausnahmen sind es?

Trotz des neuen Mietrechts gelten die alten Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, weiter. In der großen Mehrzahl der Fälle sind dort Kündigungsvereinbarungen getroffen worden, die vom neuen Mietrecht abweichen. Wenn Mieter und Vermieter im Mietvertrag beispielsweise die bisherigen gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart haben, so gelten diese weiter mit der Folge, dass etwa bei einer Mietdauer von zehn Jahren oder mehr die Kündigungsfristen sowohl für den Mieter wie auch für den Vermieter ein Jahr betragen. Ein Mieter mit einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Vertrag, der kündigen will, sollte deshalb vorher den Vertrag genau durchlesen und sich ggf. beraten lassen.

In den neuen Bundesländern war in vielen Mietverträgen vereinbart, dass der Mieter mit einer Frist von 14 Tagen kündigen konnte. Bleibt es dabei?

Bei Altverträgen, die eine solche kurze Kündigungsfrist für Mieter enthalten, bleibt es auch bei dieser kurzen Kündigungsfrist.

Für Mieterhöhungen gilt doch jetzt, dass die Miete nur noch um 20 statt um 30% innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren steigen darf. Ab wann gilt das genau?

Die Kappungsgrenze von 20% gilt für alle Mieterhöhungen, die ab dem 1. September 2001 im Briefkasten des Mieters gelandet sind.

Wie ist das zu verstehen, mit den drei Jahren?

Um eine Mieterhöhung berechtigterweise verlangen zu können, muss der Vermieter ein paar Bedingungen einhalten. Zunächst einmal muss die Miete ein Jahr lang unverändert geblieben sein. Man bezeichnet das als (einjährige) Wartefrist. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen zählt aber nicht als Mietveränderung. Die zweite Bedingung ist, dass die neue Miete die ortsübliche Miete (über deren Höhe kann man sich gut durch Mietspiegel informieren) nicht übersteigt. Und schließlich - das ist die dritte Bedingung - darf der Vermieter die Miete um nicht mehr als 20% in drei Jahren erhöhen (Kappungsgrenze).
Der Dreijahreszeitraum (Kappungszeitraum) wird rückwärts berechnet. Beispiel: Der Mieter erhält im Januar 2002 eine Mieterhöhung. Er muss dann die erhöhte Miete ab dem 1. April 2002 bezahlen. Der dreijährige Kappungszeitraum wäre in diesem Fall die Zeit zwischen dem 1. April 1999 und dem 1. April 2002. Die Mieterhöhung darf in diesem Fall nicht höher sein als 20% der am 1. April 1999 vereinbarten Miete. Wäre zum Beispiel im Jahr 2000 die Miete schon um 10% erhöht worden, blieben zum 01. April 2002 nur noch 10% Steigerung (bezogen auf die Aprilmiete von 1999) übrig.

Stimmt es, dass man künftig die Miete immer bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus bezahlt haben muss?

Ja, der Termin für Vorauszahlung steht jetzt sogar im Gesetz.

Ist eine Kaution zwingend auf ein Sparkonto einzuzahlen?

Nein, das war aber auch nach bisherigem Recht nicht erforderlich. Vorgeschrieben war nur, dass der Vermieter die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen zu halten und mit dem so genannten Spareckzins verzinsen musste. Wie er das gemacht hat, war seine Sache. Das neue Mietrecht hat mehr Spielraum gebracht für die Art und Weise, wie die Kaution angelegt werden darf. Wenn keine gesonderte Vereinbarung über die Mietkaution getroffen wird, bleibt es dabei, dass das Geld bei einem Kreditinstitut zum Spareckzins (Minimum) anzulegen ist. Durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag können Mieter und Vermieter jedoch "eine andere Anlageform" vereinbaren. Das könnte beispielsweise auch die Anlage in Aktien, Aktienfonds etc. beinhalten - Anlageformen, die ertragreicher, aber auch risikoreicher sind als ein Sparkonto. Derartige Anlagen bergen auch die Möglichkeit, dass durch Fehlentscheidung der Vertragsparteien das Geld weg ist.