Nordrhein-Westfalen

Facility-Management auf dem Vormarsch

Eine Initiative des Handwerks

Bewirtschaftung von Gebäuden aus einer Hand - Handwerker schließen sich zu AG's zusammen: Das waren vor gut einem Jahr Schlagzeilen in der Presse, als die Handwerksbetriebe zusammenfanden, um eine Aktiengesellschaft zu gründen, die eine ganzheitliche Gebäudebewirtschaftung aus einer Hand anbietet.

Wie so oft im Wirtschaftsleben - das von manchen als altmodisch eingeschätzte und damit entscheidend unterbewertete Handwerk ist schon seit längerem auf dem zumindest dem Namen nach neuen Markt Facility-Management präsent und hat dabei gerade in NRW erheblich mehr geschafft, als den berühmten Fuß in die Tür zu bekommen.

Die Gebäudemanagement Handwerk Rhein-Ruhr AG ist nicht das einzige vom Handwerk getragene FM-Unternehmen in Nordrhein-Westfalen. Jedes hat dabei seine spezifische Struktur, gibt also seine Antwort auf die jeweiligen Markterfordernisse. In Münster gibt es die Facility Care AG mit mehr als 30 Mitgliedsbetrieben, in Warendorf die TGM Grundstücks- und Gebäudemanagement AG mit etwa 100 Firmen und den Volksbanken als Partner, in Aachen die Facility-Management Aachener Handwerk e. V. und in Hamm ist vor wenigen Monaten die Technische Gebäudeservice Hamm AG an den Start gegangen.

Weitere solcher Kooperationen sind in Vorbereitung, so dass eine landesweite Versorgung durchaus in Sicht ist.

Wo bleibt das Handwerk?

SHK-Handwerk - Gewinner oder Verlierer, User oder Looser?

Der Markt für Facility-Management wird zur Zeit verteilt, dieser Wettbewerb ist in vollem Gange. Daran beteiligen sich vor allem Konzerne, denen das Handwerk seine eigenen Stärken entgegensetzen muss, und das sind vor allem Kundennähe, Flexibilität, lokale Marktkenntnisse und selbstverständlich auch Kostenvorteile, die dem Kunden bewusst gemacht werden müssen.

Einige Zahlen: Während Berater noch ein Marktpotenial für Facility-Management von 85 Mrd. DM suggerieren, ist über den gesamten Lebenszyklus der Immobilien in Deutschland ein perspektivisches Marktpotential von mindestens 816 Mrd. DM, also ungefähr das Zehnfache, denkbar. Zum Vergleich: Für die Schweiz ergeben sich mit mindestens 87 Mrd. Franken noch gerade 10 % des deutschen Potenzials.

Ein Branchenkenner und Mitarbeiter eines Großunternehmens sagte neulich, dass eine gut organisierte Handwerkerschaft wohl ohne Zweifel so manchen "Branchengroßen" aufgrund ihrer Flexibilitätsvorteile in die Ecke drängen könnte.

Festzuhalten ist, dass Handwerksbetriebe auch in der Vergangenheit nie Strategien in Immobiliensegmenten für private Haushalte verwirklicht haben: Durch eine Bündelung von zwei oder drei Gewerken wurden von einzelnen handwerklichen Spezialisten ausgeführte Leistungen als Paket aus einer Hand, d. h. z.B. unter dem Dach eines gemeinsam gegründeten "Haustechnik-Service-Unternehmens" erbracht.

Die Ideen eines gewerkeübergreifenden "Hand-in-Hand-Service des Handwerks" sind nicht neu, im Hinblick auf die neuen Branchensegmente des Facility-Managements werden allerdings derzeit wirklich offensive Strategien verfolgt und in vielen Bereichen ist ein entsprechendes Bewusstsein bereits entwickelt.

In der Vergangenheit haben Handwerksbetriebe aufgrund ihrer spezifischen Einbettung in das traditionelle System arbeitsteiliger Beziehungen der Unternehmen rund um die Immobilie über eine relativ gesicherte Position verfügt. So waren sie oft als direkte Auftragnehmer eines Nutzers oder Eigentümers einer Immobilie für vielfältige Teilleistungen, z.B. in der Bauausführung, der Instandhaltung oder Modernisierung vertreten.

Aufgrund veränderter Wettbewerbskonstellationen wird das Konzept des Facility-Managements, verglichen mit der diskutierten Problematik der Bauvergabe für öffentliche Aufträge, allerdings tiefgreifendere Auswirkungen auf die Rolle des Handwerks haben, wenn man sich weiterhin nur mit der angestammten Tätigkeit in überlieferten Strukturen beschäftigt.

Immerhin sind durch das Facility-Management Rationalisierungspotenziale (Kostenreduzierung und Leistungssteigerung) von bis zu 30 % möglich. Dies erfolgt im Wesentlichen durch Standardisierung, Automation und Reorganisation und ist vor allem abhängig vom Gebäude (Art und Alter), der Branche, der Effizienz der bisherigen Bewirtschaftung sowie vom Umfang des Facility-Management-Paketes.

Das Konkurrenzverhältnis zwischen großbetrieblichen und mittelständischen Anbietern wurde 1998 auf einer Tagung des Fachverbandes zum Thema "Gebäudebewirtschaftung / Wärmelieferung / Facility-Management - Wo bleibt das Handwerk?" diskutiert.

Die Darstellungen führten den Vertretern der SHK- bzw. Elektrogewerke vor Augen, welches akute Bedrohungspotential für den Mittelstand und das Handwerk besteht, wenn finanzkräftige Konzerne ihre Aktivitäten in diesem neuen Feld bündeln.

Großunternehmen haben ihre Generalisten zur Planung von Facility-Management-Projekten. Was sie brauchen sind die "Indianer", die sie zu ruinösen Preisen aus dem Handwerk rekrutieren wollen.

Diese Kriegserklärung der Großen hat das Handwerk aufgenommen und ist Kooperationen eingegangen.

Warum Wettbewerb mit den großen Konzernen

Den ersten Anstoß hat in einer Reihe von Fällen sicherlich die Erfahrung gegeben, dass ein Heizungs- oder Sanitärbetrieb, der vielleicht schon seit Jahrzehnten bei einem Kaufhaus, einer Bank oder einer Wohnungsbaugesellschaft tätig war, quasi von einem Tag auf den anderen damit konfrontiert wurde, dass diese ihre Gebäudebewirtschaftung outgesourct hatte und künftig ganz andere Maßstäbe bei der Auftragsvergabe zählen.

Wie so oft, wenn Großunternehmen auf den Plan treten, war also der Handwerksmeister vor die Frage gestellt, ob er sich mit der Rolle des Subunternehmers, des Schraubers zufrieden geben wollte. Erfreulich viele Firmenchefs aus der SHK-Branche haben nun dazu ein klares Nein gesagt und ihr FM-Schicksal in die eigene Hand genommen.

Mit diesem Nein zur Schrauber-Rolle haben sie konsequent das fortgesetzt, was seit einiger Zeit gerade im SHK-Handwerk sozusagen Trend ist: Sich selbstbewusst Marktveränderungen entgegenzustellen und sich auf die eigenen Stärken zu besinnen.

In der Pressekonferenz, anlässlich der Facility-Management-Messe in Düsseldorf, verwies Hauptgeschäftsführer Dr. H.-G. Geißdörfer auf den schon sehr lange anhaltenden Widerstand gegen Vereinnahmungsbestrebungen von Seiten der Energieversorgungsunternehmen, namentlich der kommunalen Unternehmen, was ja 1999 zu der Demonstration des Handwerks gegen die Änderung des Paragraphen 107 der NRW-Gemeindeordnung und damit gegen die Ausweitung der Tätigkeitsfelder von Stadtwerken und ihrer Töchter auf dem Düsseldorfer Burgplatz geführt hat.

Ein anderes Beispiel sind die inzwischen fast landesweit tätigen "Badwelten", von SHK-Firmen und Großhändlern gegründete Unternehmen, mit denen diese gemeinsam einen Gegenpol zu Bau- und Heimwerkermärkten sowie vertriebsweguntreuen Anbietern aus Industrie und Großhandel bilden.

Hier wie bei der Entscheidung, sich auch in Sachen FM nicht zum Subunternehmer herabstufen zu lassen, haben sich die SHK-Unternehmer in aller Regel davon leiten lassen, dass sie bisher schon einen nicht gerade unwichtigen Teil dessen abgedeckt haben, was Gebäudebewirtschaftung ausmacht - von der Anlagentechnik sowohl bei Heizung als auch bei Sanitär und Klimatisierung her gesehen, aber auch was den Dienstleistungsaspekt anbelangt, so der Hauptgeschäftsführer.

Geißdörfer weiter: "Unser Handwerk ist schon seit geraumer Zeit ein High-Tech-Handwerk. Denken Sie etwa an die komplexen Beheizungs-, Lüftungs- und Klimatisierungssysteme in größeren Wohn- oder Bürogebäuden mit ihrem immensen Mess-, Steuer- und Regelungsaufwand, denken Sie an die Einbeziehung von regenerativen Energien, also die Nutzung von Sonnenenergie, von Wärmepumpen und in absehbarer Zeit der Brennstoffzelle, denken Sie an Wasserspartechnologien: Bei alledem haben Schrauber auf längere Sicht keine Aussicht auf Erfolg. Zudem sind gerade in unserer Branche ja Instrumente wie der 24-Stunden-Notdienst, langfristige Wartungsverträge zum Teil mit Fernwartung und sogar Contracting-Modelle viel verbreiteter, als das in anderen Handwerken der Fall ist. Auch die "Leistung aus einer Hand" - das Grundmuster des Facility-Managements - ist für eine große Zahl von SHK-Betrieben längst Alltag - ob in der mehr oder weniger engen Kooperation mit anderen Handwerkern oder unter dem "eigenen Dach", wenn also von SHK-Betrieben auch zum Beispiel Maurer-, Fliesen- oder Elektroarbeiten angeboten und ausgeführt werden."

Das SHK-Handwerk ist insofern geradezu prädestiniert für den Einstieg in den FM-Markt. Das gleiche gilt für das Handwerk insgesamt. Der Bochumer Innovationsforscher Bernd Kriegesmann, ein Mitarbeiter von Professor Erich Staudt, hat vor einiger Zeit davor gewarnt, "Imitationen einfallsloser Konzernstrategien" in diesem Feld würden scheitern. Damit kann er aber die handwerklichen Gebäudemanagement-Initiativen mit Sicherheit nicht gemeint haben. Denn sie zielen nicht darauf ab, "einfach" nur "Leistungen aus Bereichen wie Heizung, Elektro und Reinigung phantasielos zusammenzuschnüren", so Kriegesmann, sondern sie bringen natürlich das ein, was immer schon die Stärke des handwerklichen Mittelstandes gewesen ist: Die genaue Orientierung daran, was die Kunden wollen.

Eine anerkannt hohe fachliche Kompetenz des Meisters und seiner Mitarbeiter, was Bau und Unterhaltung von Gebäuden und technischen Anlagen betrifft, eine hohe Flexibilität bei der Problemlösung, Vertrautheit und Eingebunden-Sein in die örtlichen Besonderheiten, aber zugleich die Bereitschaft und Fähigkeit zur Kooperation über die Region hinaus und über die Gewerkegrenzen hinweg.

Auf der anderen Seite ist es der Wunsch des an FM-Leistungen interessierten Kunden, sich durch Auslagerung der Gebäudebewirtschaftung, mit allem was dazu gehört, auf seine Kernkompetenzen konzentrieren zu können und dann möglichst auch noch Geld zu sparen. Handwerkliche Kooperationen geben darauf die schlauen Antworten, indem sie die dafür notwendigen Komplettangebote machen - in eigener Regie und nicht als abhängiger Subunternehmer eines "Großen". Sie stellen damit unter Beweis, dass auch das Facility-Management für das Handwerk goldenen Boden bedeuten kann.

Kundennutzen und -vorteile

Auf der Grundlage des beispielsweise von der Facility Care AG Münster angebotenen Leistungsprogramms und ihrer Kernkompetenzen lassen sich spezifische Vorteile für den Kunden ableiten:
- Facility Care bietet das komplette Gebäudemanagement sowie weitere FM-Dienstleistungen an. Der Kunde erhält somit alle wichtigen modernen System- und Management-Dienstleistungen rund um die Immobilie aus einer Hand.
- Leistungs- und Kostentransparenz, Verbesserung der Leistungsprozesse sowie Senkung der Investitions-, Betriebs- und Instandhaltungskosten sind entscheidende Kundenvorteile.
- Die Stärke der Facility Care ist ihr ganzheitlicher Ansatz in der Betrachtung der Immobilie, wie sie für große Anbieter typisch sind. Im Unterschied zu Großunternehmen hat die Facility Care - durch das Netzwerk der Partnerbetriebe bedingt - die Vorteile eines mittelständischen Anbieters, z. B. Flexibilität, Schnelligkeit und Innovationskraft.
- Hervorzuheben sind der Bekanntheitsgrad und das positive Image aller beteiligten Partnerunternehmen vor Ort in der Region Münster. Die Partnerbetriebe genießen aus der langjährigen Zusammenarbeit mit ihren bestehenden Kunden eine besondere Vertrauensposition.
- Der zufriedene Kunde ist unsere beste Werbung. Nach diesem Leitbild erarbeitete die Facility Care AG gemeinsam mit ihren Kunden individuelle Problemlösungen. Hierzu stehen alle der Facility Care angeschlossenen Fach- und Handwerksbetriebe sowie weitere leistungsstarke Netzpartner zur Verfügung. Die Facility Care bietet somit kompetent und flexibel System- und Management-Dienstleistungen an, die auf die Bedürfnisse der Kunden zugeschnitten sind.
- Der Kunde muss nicht mehr isoliert Teilleistungen selbstständig beschaffen, koordinieren und integrieren; die Facility Care löst als alleiniger Vertrags- und Ansprechpartner - über maßgeschneiderte Leistungen der vor Ort ansässigen Partnerbetriebe - kompetent und flexibel komplexe Kundenprobleme. Der Kunde wird nachhaltig von Verwaltungs- und Überwachungsarbeiten entlastet und kann sich auf sein Kerngeschäft konzentrieren.
- Rationalisierungspotentiale (Kostenreduzierung und Leistungssteigerungen) von bis zu 30 % sind möglich. Dies erfolgt im Wesentlichen durch Standardisierung, Automation und Reorganisation und ist vor allem abhängig von dem Gebäude (Art und Alter), der Branche, der Effizienz der bisherigen Bewirtschaftung sowie vom Umfang des Facility-Management-Paketes.
- Qualitätsmanagement sichert Spitzenqualität zu wettbewerbsfähigen Preisen. Die im Verbund der Facility Care beteiligten Partnerbetriebe gewähren ihren Kunden eine Qualitätsgarantie durch Zuverlässigkeit, Termintreue und Zusammenarbeit.

Schlussbemerkungen
- Facility Care ist alleiniger Vertrags- und Ansprechpartner für die Kunden.
- Projektplanung, -koordinierung, -organisation und -abwicklung liegen in - einer Hand - in der Hand der Facility Care.
- Transparenz der Kosten und Leistungen durch ganzheitliches Facility-Management.
- Senkung der Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten durch - Integration und Optimierung.
- Starker Bekanntheitsgrad und positives Image der beteiligten Partnerunternehmen vor Ort.
- Die Partnerunternehmen genießen aus der langjährigen Zusammenarbeit eine besondere Vertrauensposition.
- System- und Managementdienstleistungen aus einer Hand.
- Marktfähiges Preisgefüge durch internen Wettbewerb.
- Synergien durch gewerkeübergreifendes Handeln.
- Auf den Kundenbedarf individuell zugeschnittenes Leistungsangebot.
- Flexibilität, Schnelligkeit und Innovationskraft von in Münster (vor Ort) ansässigen mittelständischen Traditionsunternehmen bedeuten Vertrauensvorsprung der Kunden gegenüber Großunternehmen.
- Partnerunternehmen mit langjähriger Praxiserfahrung und fundierten lokalen Marktkenntnissen.
- Hochmotivierte Mitarbeiter der Facility Care und der Partnerunternehmen.
- Benchmarking Vorgehensweise, d. h. kundeninterne
Facility-Management-Dienste werden einem externen Preis- und Leistungsvergleich unterzogen.
- Personalentwicklungsprogramme stärken Qualifikation und Innovationskraft.

Facility-Management - der ganzheitliche Ansatz

Der Begriff "Facilitys" bedeutet übersetzt Grundstücke, Gebäude, Infrastrukturen, Anlagen, Maschinen, Versorgungseinrichtungen und sonstige Installationen. Das Management dieser Facilitys umfasst insbesondere die Aufgaben der Konzeption, Planung und Stellung, der Nutzung und des Abrisses. Es erstreckt sich über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie, von der ersten Entwurfszeichnung des Architekten bis hin zum Abriss.

Der Begriff "Gebäudemanagement" wird häufig synonym zum "Facility-Management" verwandt. Nach der exakten Definition ist er jedoch enger gefasst, d.h., er bezieht sich allein auf die Phase, in der das Gebäude genutzt und bewirtschaftet wird. Das Gebäudemanagement bezieht sich also im Wesentlichen auf die integrale Steuerung aller Gebäudedienstleistungen, während der Begriff Facility-Management Leistungen umfasst, die den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie betreffen.

Neu am Facility-Management ist der ganzheitliche Ansatz: Die einzelnen Teilaufgaben stehen nicht mehr isoliert nebeneinander, sondern werden integriert. In der Praxis bedeutet dies, dass der Anbieter von Facility-Management-Leistungen einen zentralen Vertrags- und Ansprechpartner zur Verfügung stellt, der idealerweise alle erforderlichen Arbeiten zentral koordiniert, um einen kundenorientierten reibungslosen Ablauf des Leistungsprozesses sicherzustellen.

Der neue ganzheitliche Ansatz bezieht sich vor allem auf die Art und Weise der Planung und Bewirtschaftung über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie hinweg, die den Kunden spezifische Vorteile erbringen. Hervorzuheben sind dabei insbesondere die
- innovative Optimierung der Prozesse und Bündelung der Leistungen
- Schaffung von effizienten Organisationsstrukturen und -prozessen
- Ausschöpfung von Rationalisierungspotenzialen (Kostensenkungs- und Leistungssteigerungspotenzialen)
- Verbesserung der Immobilienqualität (Werterhaltung bzw. Wertsteigerung) und
- Steigerung der Produktivität, Rentabilität und Wirtschaftlichkeit.

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