Bauhandwerker-
sicherungshypothek

Muss der Auftraggeber stets auch Eigentümer sein?

RA Friedrich W. Stohlmann

Das OLG Naumburg hat mit einem Urteil vom 14. April 1999 die Möglichkeit der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek im Sinne des § 648 BGB auch dann bejaht, wenn keine Identität zwischen Auftraggeber und Grundstückseigentümer vorliegt, aber eine enge persönliche Beziehung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Auftraggeber von Werkleistungen besteht.

Sachverhalt:

Ein Werkunternehmer verlegt im Privathaus eines Grundstückseigentümers Parkettboden. Auftraggeber ist eine GmbH, deren geschäftsführende Gesellschafterin die Lebensgefährtin des Grundstückseigentümers ist. Die Baumaßnahmen werden durch Bankdarlehen finanziert. Darlehensnehmerin ist die Lebensgefährtin des Grundstückseigentümers. Der Parkettverleger erstreitet gegen die auftraggebende GmbH ein rechtskräftiges Urteil, wonach ihm ein Werklohn in Höhe von 33000,- DM zusteht. Nunmehr verlangt er von dem Grundstückseigentümer die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek im Grundbuch. Der Grundstückseigentümer wehrt sich gegen diese Eintragung mit der Begründung, eine Bauhandwerkersicherungshypothek könne nur bei Identität zwischen Eigentümer des Grundstücks und Auftraggeber erfolgen.

Entscheidung:

Vorab ist darauf hinzuweisen, dass es bisher nach der sehr strengen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes immer erforderlich war, dass der Auftraggeber gleichzeitig Eigentümer des Grundstücks ist, soweit eine Werklohnforderung dinglich im Grundstück abgesichert werden soll.

Das OLG Naumburg hat mit Urteil vom 14.4.1999 zunächst die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bestätigt, wonach grundsätzlich der Auftraggeber mit dem Grundstückseigentümer identisch sein muss.

Es hat dann aber dieses Identitätserfordernis hintangestellt, weil "die Wirklichkeit des Lebens und die Macht der Tatsachen" im vorliegenden Fall eine andere Betrachtungsweise erfordern und die formaljuristische Beurteilung zu untragbaren Ergebnissen führen würde. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn der Grundstückseigentümer den Auftraggeber wirtschaftlich beherrscht und zudem die alleinige Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks besitzt. Allerdings reiche die persönliche Beziehung zwischen dem Auftraggeber und dem Grundstückseigentümer in der Regel nicht aus. Nach Ansicht des OLG liege aber im vorliegenden Fall eine tatsächliche und wirtschaftliche "Verflechtung" vor, weil das Bauvorhaben mit einem Bankdarlehen der Lebensgefährtin finanziert wurde. Bei dieser Konstellation kann der Grundstückseigentümer nach dem Gesetz zur Sicherung von Bauforderungen (GSB) nicht in Anspruch genommen werden, weil nicht er, sondern seine Lebensgefährtin die Baugeldempfängerin ist. Die während der Bauausführung vorhandene Möglichkeit, nach § 648 a BGB eine Bürgschaft vom Auftraggeber zu verlangen, rechtfertigt in den Augen des OLG Naumburg keine andere Entscheidung.

So sehr diese Entscheidung des OLG Naumburg zu begrüßen ist, so sehr ist sie, bezogen auf die zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, auch zweifelhaft. Da die Angelegenheit rechtskräftig vom OLG Naumburg entschieden wurde, bleibt daher völlig offen, ob der Bundesgerichtshof sich dieser Meinung des OLG Naumburg angeschlossen hätte. Nach Auffassung des Verfassers liegt eine wirtschaftliche Beherrschung nämlich nur dann vor, wenn der Grundstückseigentümer selbst geschäftsführender Alleingesellschafter der Auftraggeber-GmbH ist. Dies ist hier nicht der Fall. Auch der Umstand, dass nicht der Grundstückseigentümer selbst Darlehensnehmer und damit Baugeldempfänger war, führt zu keiner wirtschaftlichen Beherrschung des Auftraggebers durch den Grundstückseigentümer. Nach einer Entscheidung des OLG Celle kann der Identitätsgrundsatz nämlich nur noch unter ganz engen Voraussetzungen durchbrochen werden, weil Bauhandwerker seit Inkrafttreten des § 648 a BGB (Bauhandwerkersicherungsgesetz) ihren Vergütungsanspruch durch eine Bürgschaft absichern können. Aus diesem Grunde ist wiederum anzuraten, dass die Handwerksunternehmen häufiger von der Sicherungsmöglichkeit im Sinne des § 648 a BGB Gebrauch machen sollten, soweit der Unternehmer die finanzielle Situation des Auftraggebers nicht durchschaut.

Das OLG Hamm hatte sich im Jahre 1996 mit der Frage zu befassen, ob ein Subunternehmer den Eigentümer eines Baugrundstückes auf Eintragung einer Vormerkung für eine Bauhandwerkersicherungshypothek in Anspruch nehmen kann, wenn der Eigentümer des Baugrundstücks nicht gleichzeitig Besteller der Werkleistung ist. Das OLG Hamm hat seinerzeit den geltend gemachten Sicherungsanspruch des Subunternehmers verneint und darauf hingewiesen, dass der Eigentümer des Grundstücks in keinem Vertragsverhältnis zum Auftraggeber stehe und daher von der Regelung des § 648 BGB nicht erfasst werde. Der Subunternehmer könne daher Ansprüche nur gegenüber seinem Haupt- bzw. Generalunternehmer geltend machen, nicht aber das Grundstück eines anderen Eigentümers zur Sicherung benutzen. Der Eigentümer des Baugrundstücks sei nicht deshalb als "Besteller" anzusehen, weil ihm die Leistung letztlich zugute gekommen sei. Der Begriff des "Bestellers" sei grundsätzlich formalisiert und nicht etwa wirtschaftlich zu verstehen. Die Erstreckung des § 648 Abs.1 BGB auf Fälle, in denen der Grundstückseigentümer nicht Partner des Werkvertrages sei, komme nur unter ganz besonderen Voraussetzungen in Betracht. Diese lägen z.B. vor, wenn der Eigentümer den Besteller wirtschaftlich und rechtlich beherrsche und gleichzeitig wirtschaftliche Vorteile aus der Werkleistung gezogen habe. Hierfür habe der Subunternehmer aber in dem vorliegenden Prozess nichts vorgetragen.

Das OLG Hamm führte weiter aus, dass § 648 BGB auch dann Anwendung finde, wenn der Grundstückseigentümer die Schuld des von ihm beauftragten Generalunternehmers gegenüber dem Subunternehmer übernommen habe oder sein Grundstück eine Werterhöhung erfahren habe und er hierdurch in die Lage versetzt worden sei, das Grundstück in überhöhtem Maße zu benutzen.

Im zu beurteilenden Falle sei für eine Schuldübernahme nichts ersichtlich, sodass der Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek abgewiesen werden müsse.

Diese Entscheidung des OLG Hamm führt die Rechtsprechung des BGH konsequent fort, wonach für eine Anwendung des § 648 BGB grundsätzlich eine formaljuristische Identität zwischen Auftraggeber und Eigentümer des Baugrundstücks erforderlich ist. In diesem Sinne hat auch das OLG Celle im Urteil vom 24.1.1996 entschieden.

Praxishinweis:

Nach Einführung des § 648 a BGB, dem sog. Bauhandwerkersicherungsgesetz, ist der § 648 BGB (Bauhandwerkersicherungshypothek) für viele Fälle etwas in den Hintergrund getreten. Der § 648 BGB sollte aber stets von den Bauunternehmern im Auge behalten werden, soweit nämlich ein Einfamilienhaus mit oder ohne Einliegerwohnung errichtet wird, da Einfamilienhäuser-Bauer nicht unter § 648 a BGB fallen. Wie bekannt, ist § 648 a BGB nicht anwendbar für öffentliche Aufträge und für private Bauherren, die das genannte Einfamilienhaus errichten. Bei privaten Auftraggebern, die Leistungen im Rahmen der Errichtung eines Einfamilienhauses vergeben, sollte der Unternehmer stets vor Auftragserteilung vorsorglich prüfen, ob der Auftraggeber, z.B. Herr Hans Meier, auch Eigentümer des Grundstücks ist. Dies ist durch Einsichtnahme des Grundbuches beim Grundbuchamt möglich und daher schnell zu besorgen. In allen anderen Fällen sollte der Auftraggeber verstärkt von seinem Recht Gebrauch machen, eine Bürgschaft oder eine andere vergleichbare Sicherheit vor Beginn der Arbeiten vom Auftraggeber zu verlangen, besonders wenn er Zweifel an der Bonität seines Auftraggebers hat.

(Urteil des OLG Naumburg vom 14.4.1999, Az.: 12 U 8/99)