Sicherungshypothek

In welchem Umfang besteht ein Anspruch auf eine Bauhandwerkersicherungshypothek?

RA Friedrich W. Stohlmann

Über die Möglichkeiten der Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Auftraggebers besteht immer wieder Unsicherheit. Erläuternde Ausführungen sollen für den SHK-Handwerker die rechtlichen Möglichkeiten aufzeigen.

§ 648 BGB regelt, daß der Unternehmer eines Bauwerkes oder eines einzelnen Teils eines Bauwerkes für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen kann. Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen. Entscheidend ist, daß der Eigentümer des Baugrundstückes auch Besteller (Auftraggeber) der Bauleistung ist. Wird z.B. von einem Grundstückseigentümer, der gleichzeitig Auftraggeber gegenüber einem SHK-Betrieb ist, der Werklohn nicht bezahlt, so kann im Wege einer einstweiligen Verfügung gegen diesen Auftraggeber vorgegangen werden, um den Werklohn dinglich im Grundstück des Auftraggebers abzusichern. Wichtig ist dabei, daß eine Identität zwischen dem Besteller (Auftraggeber) und dem Grundstückseigentümer besteht.

In der Kommentierung heißt es dazu, daß es sich um dieselbe Person handeln muß. Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise genügt in der Regel nicht.

Sicherungsgegenstand ist daher das Baugrundstück des Bestellers, nicht andere Grundstücke, die ebenfalls im Eigentum des Bestellers stehen. Die Bauleistung muß für das Grundstück erbracht worden sein, das als Pfandgegenstand in Betracht kommt. Gegenstand der Sicherung sind alle aus dem Vertrag herrührenden Forderungen des Unternehmers gegen den Besteller, auch die Kosten der Erwirkung der Hypothek oder der Vormerkung und evtl. aus dem Vertrag hervorgegangene Schadenersatzansprüche. Die Sicherung des Anspruchs auf Bestellung der Hypothek wird entweder durch eine Vormerkung aufgrund einer Bewilligung des Eigentümers oder aufgrund einer vom Antragsteller beantragten einstweiligen Verfügung erfolgen, wobei die zweite Alternative den Regelfall darstellt und nur in Ausnahmefällen eine Bewilligung durch den Eigentümer, also eine freiwillige Einräumung einer Absicherung in Betracht kommt.

Das Oberlandesgericht Hamm hat vor kurzem folgende Leitsätze aufgestellt, als es ebenfalls um die Absicherung einer Werklohnforderung im Grundstück des Bestellers ging.

- Die zu sichernde Werklohnforderung ist nicht um einen vereinbarten Sicherheitseinbehalt zu kürzen.

- Bei berechtigten Nachbesserungsansprüchen des Bauherrn mindert sich die Höhe der dem Unternehmer zustehenden Sicherungshypothek um die Kosten der Nachbesserung.

- Im einstweiligen Verfügungsverfahren muß vor der Abnahme der Unternehmer die Mangelfreiheit seines Werkes und nach der Abnahme der Bauherr angebliche Mängel glaubhaft machen (Urteil des OLG Hamm vom 19. 8. 1997 unter dem Az.: 24 U 49/97).

Folgender Sachverhalt war vom OLG Hamm zu lösen:

Ein Auftragnehmer verpflichtete sich in einem Generalübernehmervertrag zur Errichtung eines Wohnhauses auf dem Grundstück des Bauherrn (Auftraggeber). Nach Fertigstellung des Bauwerks steht aus der Schlußrechnung über insgesamt 904.000,- DM noch ein Restbetrag von 44.000,- DM offen. Der Auftragnehmer begehrt im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek in Höhe dieser Restforderung. Der Auftraggeber beruft sich auf einen vereinbarten Sicherheitseinbehalt und außerdem darauf, daß Mängel vorhanden seien, deren Beseitigungskosten nach einem von ihm vorgelegten Gutachten höher als die Restforderung seien.

Das OLG Hamm hat den Antrag des Unternehmers auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen. Zwar stehe der vereinbarte Sicherheitseinbehalt dem Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek nicht entgegen. Denn die Fälligkeit der zu sichernden Restwerklohnforderung sei im Rahmen des § 648 BGB keine Anspruchsvoraussetzung. Ein Anspruch auf dingliche Sicherung in voller Höhe der Werklohnforderung bestehe aber nur dann, wenn die zugrundeliegende Werkleistung mangelfrei sei. Eine mangelhafte Leistung sei keine vollwertige Leistung, sondern einer Teilleistung im Sinne des § 648 BGB gleichzusetzen.

Soweit und solange sein Werk mangelhaft sei, könne der Auftragnehmer eines Bauwerks deshalb die Einräumung einer Sicherungshypothek nicht verlangen. Denn insoweit sei sicherungsgeeigneter Wertzuwachs des Grundstücks nicht vorhanden. Die im einstweiligen Verfügungsverfahren erforderliche Glaubhaftmachung richte sich nach den allgemeinen Beweislastregeln mit der Abschwächung, daß eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für das Vorliegen der behaupteten Tatsachen ausreiche. Da die Abnahme unstreitig erfolgt sei, obliege es darum dem Auftraggeber, vorhandene Mängel und hierauf begründete Nachbesserungs- oder Minderungsansprüche nach Grund und Höhe geltend zu machen. Dies sei dem Auftraggeber durch ein vom ihm eingeholtes Sachverständigengutachten gelungen. Danach summiere sich der Nachbesserungsaufwand auf 47.000,- DM und sei damit höher als die Restlohnforderung.

Praxishinweis

Diese Entscheidung bewegt sich auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung zu der Problematik der Eintragung einer Sicherungshypothek bei vorhandenen Mängeln an der Leistung. Zurecht weist das OLG Hamm allerdings darauf hin, daß seine Feststellungen zu den Mängeln und den Beseitigungskosten nur für das einstweilige Verfügungsverfahren, nicht aber für das folgende Hauptsacheverfahren gelten, weil dort ggf. aufgrund weiterer Beweisaufnahmen der volle Beweis zu erbringen sei. Da im einstweiligen Verfügungsverfahren nur die Verpflichtung der beiden Parteien besteht, ihre Ansprüche oder die Abwehr der Ansprüche glaubhaft zu machen, reichte für das einstweilige Verfügungsverfahren und die Zurückweisung des Antrages die Vorlage eines Gutachtens aus. Soweit der unterlegene Unternehmer gegen diese Verfügung Einspruch einlegt und Verhandlung in der Hauptsache verlangt, könnte selbstverständlich dieses Gutachten durch eine entsprechende Beweisaufnahme widerlegt werden, wenn z.B. ein vom Gericht bestellter Sachverständiger lediglich geringe Mängel, beispielsweise nur Mängel mit einem Beseitigungsaufwand von 1500,- DM feststellen würde. Dann könnte nur der dreifache Mängelbeseitigungsaufwand, demnach 4500,- DM dem Eintragungsverlangen entgegengehalten werden mit der Folge, daß eine Vormerkung in Höhe von 39500,- DM einzutragen wäre.

[Zurück] [Übersicht] [www.ikz.de]